物業(yè)新聞網(wǎng)訊：

伴隨中國城市化進程的加快和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)作為提高居民生活品質(zhì)和城市建設(shè)的重要載體，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃的發(fā)展態(tài)勢，物業(yè)管理行業(yè)近幾年迎來高速擴張發(fā)展階段。中國物業(yè)管理行業(yè)分散且競爭激烈。為擴大在管建筑面積，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，鞏固市場地位，大型物業(yè)管理公司通過內(nèi)生增長及收購方式積極加快擴張步伐。此后，市場繼續(xù)變得更加集中。

一方面，目前物業(yè)管理公司對所轄物業(yè)統(tǒng)一管理，除了自身從事的專業(yè)服務(wù)外，由保安公司、消防公司、綠化公司、保潔公司等專業(yè)化公司提供專門服務(wù)已逐步成為一種趨勢，物業(yè)管理公司將這些服務(wù)整合，有利于提高物業(yè)管理效率。另一方面，在管理手段上趨向信息化和智能化，通過“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”融合線上資源，對各項設(shè)施進行云端管理，加強業(yè)主、社區(qū)、商圈的聯(lián)系度，為進一步打造智慧社區(qū)、構(gòu)建社區(qū)電商平臺等奠定基礎(chǔ)，從而提升服務(wù)品質(zhì)和效率，滿足客戶需求。

1、競爭格局

現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)分為三類集群：第一類，開發(fā)商下屬物業(yè)，資金較為雄厚，管理本身開發(fā)的樓盤為主，參加其他物業(yè)項目招投標；第二類，獨立物業(yè)公司，這類物業(yè)公司數(shù)量眾多，絕大多數(shù)是中小企業(yè)，物業(yè)五大行是他們的領(lǐng)軍人物，通過招投標獲取項目。中小物業(yè)企業(yè)資金緊張，管理水平參差不齊；第三類，政府或國有企業(yè)投資的物業(yè)公司，為政府或投資企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，也參與政府辦公樓、公立醫(yī)院、法院、圖書館等物業(yè)項目和管理老舊小區(qū)等。而且物業(yè)投資門檻低，啟動資金要求不高，因而中小企業(yè)眾多，競爭異常激烈。在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)分布中，行業(yè)內(nèi)競爭情況較激烈，而在競爭激烈的市場體系中從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)多為國內(nèi)企業(yè)。隨著業(yè)主（客戶）的生活質(zhì)量以及對居住環(huán)境的要求日益提高，并且現(xiàn)階段移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)時代的到來更是更迭了社會大環(huán)境。隨著物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的競爭愈加激烈，就要綜合提高社會信息的搜集能力，通過提高管理面積的規(guī)模效應(yīng)和品牌影響力來促進企業(yè)在行業(yè)中的競爭地位。

2、行業(yè)發(fā)展驅(qū)動因素

（1）有利因素

1）相關(guān)政策支持

我國對物業(yè)管理行業(yè)出臺了一系列鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力政策，2003 年國務(wù)院、發(fā)改委以及住建部等部委發(fā)布了《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)提供了法律框架，行業(yè)發(fā)展逐漸規(guī)范。2014年 5月 4日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)了《智慧社區(qū)建設(shè)指南（試行）》指出：“智慧社區(qū)是通過綜合運用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，整合區(qū)域人、地、物、情、事、組織和房屋等信息，統(tǒng)籌公共管理、公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)等資源，以智慧社區(qū)綜合信息服務(wù)平臺為支撐，依托適度領(lǐng)先的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升社區(qū)治理和小區(qū)管理現(xiàn)代化，促進公共服務(wù)和便民利民服務(wù)智能化的一種社區(qū)管理和服務(wù)的創(chuàng)新模式，也是實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標和社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)目標的重要舉措之一?！?021 年國家發(fā)布《“十四五”規(guī)劃綱要》，提出加快生活性服務(wù)業(yè)品質(zhì)化發(fā)展；提高城市治理水平，推動資源、管理、服務(wù)向街道社區(qū)下沉，提高城鄉(xiāng)社區(qū)精細化、精準化服務(wù)能力；推動智慧社區(qū)建設(shè)等。

2）城鎮(zhèn)化水平提升

城鎮(zhèn)化水平提升及城鎮(zhèn)人均可支配收入增加，刺激商品房的供應(yīng)．根據(jù)國家統(tǒng)計局的資料，中國商品房的合同銷售總建筑面積由 2017 年的約 17 億平方米增加至 2021 年的約 18 億平方米，復(fù)合年增長率約為 1.5%，而新開建商品房的總建筑面積由 2017 年的約 18 億平方米增加至2021 年的約 20 億平方米，復(fù)合年增長率約為 2.7%。2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。雖然2022年有所下降，但房地產(chǎn)市場的不斷擴大仍為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了良好的機遇。

（2）不利因素

1）勞動力成本上升，行業(yè)利潤率受壓縮

物業(yè)管理的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)屬于勞動密集型服務(wù)，人力成本占企業(yè)總成本一半以上。技術(shù)含量低，員工流失率高，缺乏嚴格的準入、培訓(xùn)和考核機制。隨著近年勞動力成本不斷上升，行業(yè)的利潤空間被進一步壓縮。

2）競爭激烈，行業(yè)整合趨勢明顯

目前全國物業(yè)行業(yè)正處于加速轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，通過并購、聯(lián)盟等方式是物業(yè)服務(wù)行業(yè)擴大管理規(guī)模，增加服務(wù)客戶數(shù)量最有效的途徑，有利于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，推動行業(yè)快速發(fā)展。同時資本市場改革和完善為行業(yè)的整合提供了新的融資渠道，尤其是新三板的擴容、地方股權(quán)交易中心的建立，促進物業(yè)管理行業(yè)形成了快速發(fā)展的新格局。

3、行業(yè)基本風(fēng)險特征

（1）行業(yè)風(fēng)險

物業(yè)管理行業(yè)所依賴的盈利模式與實體經(jīng)濟、下游行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，同時又與其它公共等服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展聯(lián)系緊密。近年來，隨著宏觀經(jīng)濟和生活品質(zhì)的不斷增長，下游客戶對物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容與品質(zhì)需求也呈現(xiàn)不斷增長態(tài)勢，行業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟狀況呈現(xiàn)一定的相關(guān)性。因此，如果宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)波動，經(jīng)濟增長減速，將帶動物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與品質(zhì)的需求出現(xiàn)一定的波動，將會影響整個物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，進而影響行業(yè)內(nèi)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展和經(jīng)營狀況。

（2）市場競爭加劇風(fēng)險

近年來我國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)市場發(fā)展迅猛，但行業(yè)規(guī)范及精細化運作還需要不斷完善。物業(yè)公司應(yīng)深刻理解客戶需求，以市場化和需求化為導(dǎo)向，以快速應(yīng)對業(yè)主新需求和提供高質(zhì)量的服務(wù)為目標，依托公司運營管理團隊以及與業(yè)主直接接觸的物業(yè)服務(wù)人員，不斷發(fā)掘客戶的需求以便及時應(yīng)對，較強的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量是公司保持持續(xù)競爭力的關(guān)鍵要素之一。因此，如果經(jīng)營者不能夠陸續(xù)提高企業(yè)業(yè)務(wù)拓展能力及客戶滿意度，將對企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生一定影響。

（3）政策變化風(fēng)險

由于物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)直接關(guān)系到金融、交通、健康等相關(guān)行業(yè)，而這些行業(yè)與民生緊密相關(guān)。因此，政府會持續(xù)加強對物業(yè)公司的監(jiān)管和立法，不斷制定與完善相應(yīng)的國家標準與行業(yè)標準，將對物業(yè)公司的經(jīng)營環(huán)境帶來一定的影響。如果行業(yè)內(nèi)公司在業(yè)務(wù)管理上不能與監(jiān)管導(dǎo)向一致，不能持續(xù)擁有現(xiàn)有業(yè)務(wù)資質(zhì)，或開展新業(yè)務(wù)時不能取得必要的業(yè)務(wù)資質(zhì)，將會對其業(yè)務(wù)拓展產(chǎn)生不利影響。

4、行業(yè)壁壘

物業(yè)管理行業(yè)存在的主要壁壘包括品牌壁壘、管理壁壘、專業(yè)化壁壘等方面。

（1）品牌壁壘

隨著人們生活水平的提高，人們對物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量也提出了更高的要求。對于相同的專業(yè)物業(yè)服務(wù)，業(yè)主往往會優(yōu)先選擇具有品牌優(yōu)勢的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。較長經(jīng)營年限的沉淀和優(yōu)良的同業(yè)口碑是一個知名企業(yè)所必不可少的要求，它使得相關(guān)企業(yè)比較容易獲得業(yè)主的認可，但構(gòu)成了新進入者在短期內(nèi)難以逾越的壁壘。

（2）管理壁壘

物業(yè)管理服務(wù)涵蓋眾多設(shè)備維保、高效的人員調(diào)度、復(fù)雜的業(yè)主關(guān)系維護等多環(huán)節(jié)，需要較強的企業(yè)管理、服務(wù)管理、運營管理、信息管理、人員管理等方面的能力，專業(yè)的物業(yè)管理團隊以及一段時間積累的管理經(jīng)驗構(gòu)成了物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力。物業(yè)管理的深度和廣度都在進一步延展，不同類型的物業(yè)以及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求亦不同，需要提供針對性的綜合物業(yè)服務(wù)，新進入者難以快速形成一套反應(yīng)迅速、高效運轉(zhuǎn)的管理體系。隨著行業(yè)發(fā)展，管理壁壘成為制約競爭者進入行業(yè)的一大原因。

（3）專業(yè)化壁壘

現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)，正在向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)型，不同物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的專業(yè)服務(wù)不同，如行業(yè)細分有商業(yè)寫字樓物業(yè)、住宅小區(qū)物業(yè)、辦公寫字樓物業(yè)、醫(yī)院后勤物業(yè)等，能夠提供不同的專業(yè)化服務(wù)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)壁壘之一。