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《民法典》逐一解讀-第278條【業(yè)主共同決定事項及表決規(guī)則】

第二百七十八條下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于。

(二)制定和修改管理規(guī)定；

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員的選拔和解聘；

(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；主建筑與附屬建筑。

(七)建筑物及其附屬設(shè)施的改造、重建；

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；建筑物的附屬部分有哪些。

(九)其他關(guān)于共有和共同管理權(quán)利的重大事項。

業(yè)主共同決定的事項，由專有部分占三分之二以上的業(yè)主和占三分之二以上的業(yè)主參加表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主和參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款的其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分的業(yè)主和參與表決人數(shù)一半以上的業(yè)主同意。附屬建筑物包括哪些。

[法律主題][法律主題]附屬建筑物是指什么。

本條是對業(yè)主共同決定的重大事項和表決程序的規(guī)定。附屬建筑物定義。

[法律解釋]

本文在2007年通過的《物權(quán)法》第76條的基礎(chǔ)上進行了修訂和改進：一是單獨列出使用建筑物及其附屬設(shè)施的維護資金，降低通過該項目的投票要求。二是增加業(yè)主共同決定的“改變共同部分的使用或使用共同部分從事商業(yè)活動”的重大事項。第三，適當降低業(yè)主作出決議的門檻。

一、業(yè)主共同決定的重大事項

本條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議的議事規(guī)則

業(yè)主可以共同決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織經(jīng)營的規(guī)定，是記錄業(yè)主大會宗旨、組織制度、活動方式、成員權(quán)利義務(wù)的業(yè)主自律文件。業(yè)主大會通過業(yè)主大會議事規(guī)則建立正常秩序，確保業(yè)主集體意志和行為的統(tǒng)一。業(yè)主大會議事規(guī)則的制定和修訂是關(guān)于共同管理權(quán)利的重大事項，需要由業(yè)主共同決定?！段飿I(yè)管理條例》第十八條規(guī)定，業(yè)主會議的議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主會議的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員的任期達成一致。

(二)制定和修改管理規(guī)定

業(yè)主可以共同決定制定和修改管理規(guī)定。管理規(guī)定是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范規(guī)定，規(guī)定建筑及其附屬設(shè)施的使用、維護、管理，是建筑及其附屬設(shè)施的共同協(xié)議，涉及各業(yè)主的重大利益，對所有業(yè)主具有約束力，屬于共同管理權(quán)的重大事項，由業(yè)主共同制定和修改。《物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定，管理規(guī)定應(yīng)當依法約定有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主的義務(wù)、違反管理規(guī)定的責任。管理規(guī)定應(yīng)當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)定對所有業(yè)主都有約束力。

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員

房屋的附屬建筑物有哪些。

業(yè)主可以共同決定選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，并對建筑區(qū)劃中的一般日常事務(wù)作出決定。業(yè)主委員會成立了業(yè)主委員會，可以通過業(yè)主大會選舉代表和維護自己利益。更換不遵守管理規(guī)定、責任心不強、不依法履行職責的委員。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，屬于共同管理權(quán)的重大事項，由業(yè)主共同決定。

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員的選拔和解聘

業(yè)主可共同決定選擇和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人員。本法第二百八十四條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員管理。業(yè)主有權(quán)依法更換建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)涉及建筑物及其附屬設(shè)施的使用、維護、維修、更換、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)公共安全等方面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人員的物業(yè)管理水平與業(yè)主的利益直接相關(guān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的選擇和解聘，屬于共同管理權(quán)的重大事項，由業(yè)主共同決定。本法合同編制規(guī)定了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人合同終止的具體操作。

(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維護資金

業(yè)主可以共同決定使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》第二條第二款規(guī)定，本辦法所稱住宅專項維修資金，是指住宅公共部件和公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的專項維修、更新和改造資金。建筑物及其附屬設(shè)施的維護資金主要用于業(yè)主專有部分以外的公共部分、公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維護、更新、改造和維護，涉及業(yè)主的切身利益?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》第九條**款規(guī)定，業(yè)主繳存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主。因此，建筑物及其附屬設(shè)施的維護資金的使用是關(guān)于共同管理權(quán)利的重大事項，由業(yè)主共同決定。

(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維護資金

隧道附屬建筑物包括。

業(yè)主可以共同決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》規(guī)定了**籌集的維修資金。第七條規(guī)定，商品房業(yè)主和非住宅業(yè)主應(yīng)當按照所有物業(yè)的建筑面積繳納住宅專項維修資金，每平方米建筑面積繳納的**期住宅專項維修資金為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米成本的5%至8%。直轄市、市、縣人民**建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當根據(jù)區(qū)域情況，合理確定和公布每平方米建筑面積首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并及時調(diào)整。購買商品房和非住宅的業(yè)主需要按照有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金。專項維修資金使用部分或全部后，為保證住宅公共部位和公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，面臨著再次籌集建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的問題?；I集維修資金關(guān)系到業(yè)主的切身利益，是否籌集，如何籌集，是關(guān)于共有和共同管理權(quán)利的重大事項，由業(yè)主共同決定。畜牧場的附屬建筑物有哪些。

(七)重建、重建建筑及其附屬設(shè)施

建筑物及附屬設(shè)施。

業(yè)主可以共同決定重建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的重建和重建，涉及業(yè)主區(qū)分所有權(quán)的行使，費用負擔重大，屬于共同管理權(quán)利的重大事項，由業(yè)主共同決定。屬于屬于建筑物的有哪些。

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動

業(yè)主可以共同決定改變共有部分的用途或者使用共有部分從事經(jīng)營活動，這是民法典物權(quán)編制過程中增加的規(guī)定。在編制民法典物權(quán)的過程中，一些意見提出了《**人民**關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第七條，改變共有部分的使用，利用共有部分從事經(jīng)營活動，處罰共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)定依法決定的事項，物權(quán)法第七十六條**款第七項規(guī)定的共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。這些規(guī)定擴大了業(yè)主共同決策的共同范圍，鑒于改變共同部分的使用或使用共同部分從事業(yè)務(wù)活動，涉及業(yè)主的重大利益，屬于共同管理權(quán)的重大事項，應(yīng)由業(yè)主共同決定，建議在總結(jié)實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，增加應(yīng)由業(yè)主共同決定的重大事項。在總結(jié)實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，2018年8月審議的民法典各分編草案增加了本項規(guī)定。

(九)其他關(guān)于共有和共同管理權(quán)利的重大事項

除上述事項外，業(yè)主還需要共同決定建筑區(qū)劃中其他與共同管理權(quán)有關(guān)的重大事項。例如，如何監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，如何與居民委員會合作，維護建筑區(qū)劃中的社會保障。

二、業(yè)主共同決定的重大事項的表決程序

本條第二款規(guī)定，業(yè)主共同決定的事項，由專有部分占2/3以上的業(yè)主和占2/3以上的業(yè)主參加表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參加表決專有部分3/4以上的業(yè)主和參加表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。決定前款的其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積超過一半的業(yè)主和參與表決人數(shù)超過一半的業(yè)主同意。建筑物維修。

根據(jù)本條第二款的規(guī)定，業(yè)主共同決定重大事項的投票程序如下：

一是投票程序首先要有專有部分占2/3以上的業(yè)主，占2/3以上的業(yè)主參加投票。

計算專有部分面積比例和業(yè)主人數(shù)比例?！?*人民**關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，《物權(quán)法》第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積可以按照下列方法確定：（1）專有部分面積按房地產(chǎn)登記簿記載的面積計算；未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的測量面積計算；未進行測量的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；(2)建筑物總面積按前項統(tǒng)計總和計算。第九條規(guī)定，《物權(quán)法》第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)可以按照下列方法確定：（1）業(yè)主人數(shù)按專有部分數(shù)計算，專有部分按一人計算。第九條規(guī)定，《物權(quán)法》第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法確定：（1）業(yè)主人數(shù)，按專有部分人數(shù)計算，專有部分按一人計算。但是，建設(shè)單位未出售或者出售但未交付的部分，同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。(2)總?cè)藬?shù)按前項統(tǒng)計總和計算。第八條、第九條屬于表決基數(shù)的技術(shù)規(guī)則，也適當協(xié)調(diào)了建設(shè)單位、普通業(yè)主與大業(yè)主的利益，有助于明確物權(quán)法第七十六條規(guī)定的專有部分面積和業(yè)主人數(shù)。

因此，參與表決的業(yè)主需要同時滿足兩個條件：一是參與表決的業(yè)主專有部分占2/3以上，二是參與表決的業(yè)主占2/3以上。建筑物維修項目有哪些。

二是決定前款第6項至第8項規(guī)定的事項，經(jīng)參加表決專有部分3/4以上的業(yè)主和參加表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。

也就是說，在決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維護資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的使用或者使用共有部分從事經(jīng)營活動時，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積超過3/4的業(yè)主和參與表決人數(shù)超過3/4的業(yè)主同意?；I集建筑及其附屬設(shè)施的維護資金，重建或重建建筑及其附屬設(shè)施，改變共同部分的使用或使用共同部分從事商業(yè)活動是建筑分區(qū)中的一件重要事情，與每個業(yè)主的重要利益有關(guān)。為了保證對這三類事項的謹慎決策和絕大多數(shù)業(yè)主的支持，本條第二款規(guī)定，決定這三類事項的，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分3/4以上的業(yè)主和參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。根據(jù)本條規(guī)定，這三類事項的決定必須同時具備兩個條件，才能作出有效的決定：一是參與表決專有部分面積超過3/4的業(yè)主，二是參與表決人數(shù)超過3/4的業(yè)主。

三是籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維護資金，重建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的使用，或者利用共有部分從事經(jīng)營活動以外的其他關(guān)于共有和共同管理權(quán)利的重大事項，屬于建筑區(qū)劃中的一般和常規(guī)事務(wù)。其決定應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積超過一半的業(yè)主和參與表決人數(shù)超過一半的業(yè)主同意。森林建筑物怎么維修。

根據(jù)本規(guī)定，建筑區(qū)劃中的一般和常規(guī)事務(wù)必須同時滿足以下兩個條件：一是參與投票專有部分業(yè)主一半以上的同意；二是參與投票人數(shù)一半以上的業(yè)主同意。

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