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社區(qū)專項維修資金運營

多年來，昆明路材職業(yè)社區(qū)頂層業(yè)主的滲水問題如期而至。在最近舉行的一次業(yè)主大會上，我們詢問了是否需要使用維修資金進行屋頂大修，但結(jié)果讓頂層業(yè)主再次失望。事實證明，在這個只有59戶人家的迷你社區(qū)，頂層業(yè)主占總戶數(shù)的1/6。由于頂層以下的大多數(shù)業(yè)主都投了反對票，這個問題仍然懸而未決。物業(yè)專項維修資金管理辦法。

在最近舉行的業(yè)主大會上，屋頂裝修工程成為**的問題。“幾乎所有五棟樓的頂層都有這樣的問題。業(yè)主蘇說，雖然物業(yè)公司每次報修后都會來修，但雨天總會準(zhǔn)時報到滲水問題。他告訴記者，深受困擾的頂層居民把希望寄托在這次大修上，希望一次解決問題。社區(qū)共有59戶業(yè)主，頂層只有10戶，只占其中的1/6?！耙褂镁S修資金，必須有2/3以上的業(yè)主通過?！八f，為了拉選票，他和頂樓的鄰居開始采取積極行動，讓樓下的鄰居上樓參觀，希望他們能通過眼見為實的感覺投“同意票”。

“這個社區(qū)已經(jīng)有20多年的歷史了?！币恍I(yè)主發(fā)現(xiàn)，大修后，滲水問題的保修期只有2年。一旦再次漏水，5萬元的費用將被浪費，業(yè)主也懷疑工程團隊的施工質(zhì)量。他說，對于老社區(qū)來說，除了屋頂外，還會有水管、外墻等問題，“這些問題都需要錢來解決”。

社區(qū)行業(yè)委員會負責(zé)人表示，行業(yè)委員會也為頂層的滲水做出了許多努力。根據(jù)物業(yè)公司大修報價，維修資金約5萬元。雖然行業(yè)委員會強調(diào)建筑屋頂是所有業(yè)主的屋頂，但更多的業(yè)主投下了“反對票”。他說，目前社區(qū)維修基金賬戶總共超過10萬元，許多業(yè)主擔(dān)心，一次性投資5萬元，不能一勞永逸，甚至為未來其他維修問題埋下隱患，一些低業(yè)主的態(tài)度與自己無關(guān)，也是反對門票的主要原因?！斑@條路不通”后，業(yè)委會和小區(qū)業(yè)主希望“平改坡”工程能盡快啟動。物業(yè)專項維修資金是什么意思。

在這種情況下，維修資金的使用陷入了“僵局”，在處理的許多糾紛中，從籌集維修資金到使用中遇到的各種問題都值得討論。

維修資金作為維修房屋公共部分、公共設(shè)施、設(shè)備的專項費用，對住宅公共部分、公共設(shè)施設(shè)施進行大修，為確保公共設(shè)施設(shè)備的大修提供必要的費用。維護住宅小區(qū)良好的環(huán)境，保證住宅小區(qū)設(shè)備設(shè)施的正常使用和更新，是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維護資金由業(yè)主共享。經(jīng)業(yè)主共同決定，可用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等公共部件的維護、更新和改造。定期公布建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的籌集和使用情況。物業(yè)專項維修資金標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)《民法典》關(guān)于業(yè)主表決權(quán)的規(guī)定，使用“專項維修資金”的，經(jīng)參與表決專有部分面積超過一半、參與表決人數(shù)超過一半的業(yè)主同意，由專有部分占213以上的業(yè)主和占23以上的業(yè)主表決。但在實際操作中，維修資金的使用應(yīng)達到法定業(yè)主投票的2/3以上，業(yè)主一半以上同意。操作相當(dāng)困難，因此社區(qū)的一些大修往往需要使用維修資金，但不能得到法定數(shù)量業(yè)主的同意。物業(yè)維修基金使用規(guī)定。

《民法典》的規(guī)定屬于使用維修基金的程序性規(guī)定，“業(yè)主占專有部分面積的三分之二以上，業(yè)主占專有部分面積的三分之二以上，業(yè)主占專有部分面積的三分之二以上，業(yè)主占專有部分面積的三分之二以上，業(yè)主占專有部分面積的三分之二以上，業(yè)主占專有部分面積的三分之二以上，業(yè)主占專有部分面積的三分之二以上，業(yè)主占專有部分面積的三分之二以上。

有一種情況是維修基金應(yīng)該使用，但業(yè)主的意見不能達到法定數(shù)量，如屋頂滲水問題、電梯更換、立面油漆等。對于這種情況，作者認為答案是肯定的，因為一些維修基金涉及到房屋安全或城市管理的需要。

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